Les organismes de surveillance des finances et des assurances de Shenzhen ont annoncé mardi une enquête conjointe sur les pratiques de prêt locatif de la plateforme de chasse à l’appartement Danke.
L’enquête portera sur les allégations selon lesquelles la société a exploité les locataires et les propriétaires pendant l’épidémie de Covid-19, ainsi que sur des préoccupations plus générales concernant le risque financier dans le secteur de la location en ligne.
La société est accusée d’avoir augmenté les tarifs de ses locataires lors de la récente épidémie de Covid-19, tout en utilisant la crise comme excuse pour retarder les paiements de ses propres baux.
Prêts à haut risque
La location d’appartements résidentiels de marque est de plus en plus populaire en Chine, surtout parmi les jeunes des villes, grâce à l’urbanisation rapide, à la hausse des prix des logements, à l’ouverture au concept d’économie locative et aux politiques gouvernementales de soutien.
Au lieu d’acheter les appartements, les plateformes de location résidentielle comme Danke signent des baux à long terme avec les propriétaires et les sous-louent ensuite aux locataires après rénovation.
Cette pratique est largement connue sous le nom de « second propriétaire ».
La concurrence féroce a forcé les plateformes à augmenter les coûts de pré-ouverture, tels que les baux, la conception et la rénovation, et le marketing.
Donc les plateformes elles-mêmes ont également été accusées de faire monter les prix des logements, en faisant des offres sur les ressources limitées du marché, en particulier dans les centres-villes très convoités.
Avec 391 000 unités d’appartements sous sa gestion dans 13 villes de Chine, Danke a exploré différentes manières de financer son activité en pleine expansion par le biais du capital-risque et de la titrisation d’actifs.
Cependant, le modèle de financement le plus adopté et le plus controversé pour Danke ainsi que pour ses pairs locaux est le financement par emprunt ou les prêts locatifs.
Les prêts locatifs sont un moyen financier en deux étapes par lequel des entreprises comme Danke empruntent effectivement en contrepartie de futurs paiements de loyer.
Les entreprises encouragent les clients à payer un an de loyer à l’avance en échange de frais de service réduits, puis s’arrangent pour que les clients empruntent l’argent auprès d’une institution financière partenaire de Danke en tant que garant.
Le prêteur perçoit ensuite les paiements mensuels du locataire.
Tout en payant ses propriétaires tous les trimestres, ce décalage permet aux sociétés de location de contrôler une énorme quantité d’argent liquide pour maintenir le fonctionnement quotidien et l’expansion.
- Si les locataires décident de déménager plus tôt, ils restent à la merci du prêteur pour les paiements mensuels.
- Si le locataire fait défaut, Danke doit rembourser le prêteur.
Un locataire qui ne paie pas son prêt peut également être expulsé de son appartement.
Comme Danke est responsable du prêt en dernier ressort, alors que les locataires paient mensuellement et peuvent être expulsés pour non-paiement, il semble que si les prêts sont accordés au nom des locataires pour financer un loyer anticipé, ils équivalent à l’emprunt de la société pour les futurs paiements de loyer.
Toutefois, ce modèle met en danger les utilisateurs ainsi que la plate-forme.
Les prêts locatifs ajoutent un effet de levier aux plateformes de location d’appartements résidentiels, déclare Wang Shan, analyste et directeur d’exploitation de la société de courtage en ligne Tiger Brokers.
De plus, la sur-expansion soutenue par les prêts locatifs laisse la plateforme, qui a un bilan faible, vulnérable lorsqu’elle ne peut pas maintenir un taux d’occupation sain.
Un taux d’occupation plus faible signifie que la plateforme doit couvrir avec ses propres dépenses les coûts de location des appartements vacants, a expliqué M. Wang, ajoutant que « la chaîne de capital se brisera si la situation continue ».
Une épidémie de coronavirus déclenche un effet domino
L’épidémie de Covid-19 agit comme le déclencheur des récentes luttes de Danke et des plateformes de location de maisons résidentielles en Chine.
De nombreuses plateformes ont augmenté leur stock de logements pour se préparer au boom du marché de la location d’appartements typique après le nouvel an chinois.
L’épidémie inattendue a contraint une grande partie de la Chine à l’immobilisme, laissant les maisons préparées inutilisées, a déclaré M. Wang.
Certaines des pratiques commerciales explosives que Danke a adoptées lors de l’épidémie de Covid-19 reflètent la pression exercée sur les liquidités de l’entreprise.
L’entreprise a publié une nouvelle politique début février, exigeant des propriétaires une période de 30 jours sans loyer en raison des politiques nationales concernant l’épidémie.
Cependant, elle continue à percevoir des loyers auprès des locataires et à augmenter les loyers des personnes mises en quarantaine.
Les plaintes des chinois sur les réseaux sociaux
Les utilisateurs en colère cherchent des plateformes de médias sociaux pour exprimer leur mécontentement.
Dans un post sur la plateforme de résolution des plaintes des consommateurs Black Cat de Sina, un utilisateur anonyme de Shanghai a déclaré que le personnel de Danke avait appelé le 8 février, demandant une suspension de loyer d’un mois pour un appartement dans le district de Pudong.
« J’ai immédiatement rejeté la proposition au téléphone, mais le personnel m’a dit d’attendre un nouvel avis de l’entreprise. Je pense que les propriétaires sont sur un pied d’égalité avec la plateforme. Comment peuvent-ils nous « notifier » la suspension du loyer, alors que j’ai dit « non » ? En outre, mon appartement a été loué à des locataires par la plateforme, il n’y a donc aucune raison légitime de ne pas me payer le loyer », a déclaré l’utilisateur en Chine.
Les propriétaires mécontents qui ont connu des retards de paiement de loyer obligent les locataires à quitter leur appartement.
Une utilisatrice de Weibo avec la poignée Qianxiaoruo dit qu’elle n’a pas de maison où retourner, puisque le propriétaire de son appartement la forcera à quitter l’appartement si Danke ne peut pas payer avant le 22 février.
La société a publié une lettre publique lundi, s’excusant auprès de ses utilisateurs et affirmant qu’elle n’a jamais eu l’intention de tirer profit de l’épidémie.
La société a également déclaré qu’elle proposerait des offres spéciales pour réduire la pression sur les usagers.
Danke a confirmé sur Weibo qu’elle aidait certains propriétaires à réclamer leurs appartements mardi.
Le 3 février, la société a annoncé qu’elle rembourserait un mois de loyer aux locataires de Wuhan, et qu’elle proposerait des réductions de loyer aux locataires d’autres villes.
Ziroom, une autre grande société de location d’appartements dans le pays, a connu une crise de relations publiques similaire après avoir mis en place des politiques d’exploitation similaires pendant l’épidémie.
Wang a caractérisé ces mesures comme une tentative des plateformes de « transmettre la crise aux propriétaires ».
Les déménagements ont particulièrement touché les propriétaires qui achètent leurs biens immobiliers avec des prêts bancaires, a-t-elle ajouté : « Les banques ne réduisent pas les paiements hypothécaires ».
Luttes dans le secteur de la location de logements en Chine
En plus de Danke, l’effet de levier excessif menace des pairs comme Ziroom, Qingke, et de plus petites entreprises. Des dizaines d’entre elles se sont déjà effondrées après avoir subi la pression des prêts.
Les régulateurs cherchent à réduire l’effet de levier et les risques pour l’économie.
Les autorités de l’État ont publié en décembre des lignes directrices pour contrôler le marché de la location de logements, précisant que les prêts à la location ne doivent pas dépasser 30 % des revenus locatifs de l’entreprise.
Ceux qui ont des proportions plus élevées doivent satisfaire à cette exigence avant la fin de l’année 2020.
« L’enquête de Shenzhen sur les prêts locatifs aide en fait les plateformes de location d’appartements résidentiels en Chine à se désendetter. Tout en résistant aux répercussions de l’épidémie, les locations d’appartements à long terme, qui ont connu une « croissance barbare » jusqu’à présent, devraient revenir à une voie de développement plus rationnelle », a déclaré M. Wang.
La couverture médiatique négative depuis fin janvier et l’intervention des régulateurs ont fait chuter le cours de l’action Danke.
Des circonstances troublantes devraient peser sur son tout premier rapport trimestriel, bien que les actions enregistrent une hausse à mesure que l’épidémie se stabilise.
L’entreprise elle-même tente de se désendetter de l’intérieur.
Il est probable que les régulateurs ordonnent à l’entreprise d’augmenter son processus de désendettement, car la Chine pousse le contrôle des risques financiers à travers les industries.
Plus important encore, ils devront probablement le faire d’une manière et selon un calendrier approuvés par les régulateurs.
Danke n’est pas la seule société de location chinoise à adopter ces pratiques risquées.
Avec le cas de Danke, le gouvernement envoie un signal clair qu’il a les yeux rivés sur les prêts locatifs.
Les pairs de Danke comme Qingke, cotée au Ziroom et au Nasdaq, devraient se méfier.
Lire aussi :
- Le Real estate en Chine, un marché porteur
- Les chinois et l’investissement à l’étranger: l’immobilier toujours en tête
- Les dernières news sur l’immobilier en Chine
- Guide pour vendre du real estate aux chinois